2021年6月26日，「优设创研院华北院论坛—新一代客户需求之下地产产品创新」于北京四合坊圆满落幕。本次华北院论坛理事成员围绕《一线城市住宅发展趋势与产品研究（紧凑型高品质住宅研讨）》、《房子+（住宅之外能加载的产品与服务）》两大议题为2021年优设创研院华北院研究方向开题，同时以此为基础进行探讨以及话题拓展。
在市场和政策趋势的影响下，小面积高品质住宅将成为未来市场发展的主要方向，论坛聚焦如何从户型紧凑化科技创新、智能互联、智慧家庭等方向提升产品力满足客户需求，为地产、设计、供应链企业构建起沟通的桥梁，为地产行业上下游的全链协同更好赋能。优设创研院与行业翘楚合力不断的在深挖主流地产创新与研发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，进一步打造由地产管理者、设计机构参与者、服务链和供应链三方共同协作的闭环模式，一起引领行业进步发展。
中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长/优设创研院秘书长 唐茜
唐茜女士诚挚的欢迎本次莅临论坛的嘉宾，她表示，好的产品从来都是用心之作，品质挂在墙上、挂在营销说辞里容易，真正化作行动不易，越来越被重视的地产产品力也说明了这一点，希望大家能把更多的痛点拿出来，一起寻求破题之策，未来还需要探索很长时间。
从成立到现在，优设创研院落地了华北院、华东院、华南院，初步形成全国精装板块、酒店板块、文旅板块，并不断在破圈，今天也是一个破圈的论坛研讨，在座各位嘉宾身份不同，参与项目的角度不同，在一起碰撞会产生新的融合，从对方的眼里看到新的世界。与此同时，我们与各位理事的创新研讨均越来越重视当地实际情况以及相关商业解决方案。
优设创研院集结了业界专家精英，从全行业视角出发，分享产品运营管理的成功实践，并用详实的案列与数据分析，传递项目运营管理的先进经验。让我们一起携手，凝聚行业会各方面力量，迎接一个美好生活时代的到来。
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
罗大全女士在开场前对华北区域的房地产状况做出分析，截至目前，北京的第一轮集中供地已经收官，金茂、保利、首开等等一些房企在“厮杀”中拿了不少地，但是问题接踵而至：地价很高，而新房售价又有限价的天花板，房企的利润就像夹在中间的三明治，越压越薄。
随着“三道红线”的到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。从大趋势看，房地产行业将回归成国民经济中一个普通行业，就像制造业一样，再也不能靠运气、廉价土地、借贷等外部资源来驱动了。要想在下一轮竞争中胜出，只能依靠企业内生的全面竞争力。微利时代下，各房企如何化解危机？在现场，优设创研院华北院的理事们从各自的角度出发，给出大家一些灵感和思路。
本次会议也得到了行业内外的大力支持，出席本次活动的嘉宾们有：
中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长/优设创研院秘书长 唐茜
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
克而瑞 北京区域研究总监 陈虹
优设创研院华北院理事长/中国金茂控股集团有限公司 产品研发中心副总经理 张璋
中国金茂控股集团有限公司 绿建健康人居事业部总经理 李俊
保利北京公司 设计总监 窦占一
世茂 华北京冀城市公司 设计总监 赵勇
华润置地北京公司设计总监 宋涛
远洋集团 北京开发事业部设计管理中心设计总监 赵东方
首创置业股份有限公司 北京区域公司精装专业线负责人 曹宇芳
中粮 大悦城控股精装设计 高研卓
恒基地产 设计部精装设计经理 陈韵
北京燕都中式建筑文化研究院院长/北京天鸿圆方-梓人建筑工作室首席设计师 韩为
北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司 总经理李思
北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司 副总经理/副总工程师 李炜
空间进化(北京)建筑设计有限公司 创始人/设计总监 关天颀
北京意地筑作装饰设计有限公司 创始人/设计总监 连志明
房联商学院 院长 张旭
新浪地产华东区总经理 钟建平
新浪地产华北区销售总监 张启恩
乐迈亚洲总裁 陈梅
宜来卫浴中国区销售总监 俞亮
宜来卫浴大客户总监 夏晓飞
数字幸福产业园东南e站站长 赵震
瑞士吉博力中国区总经理 张铭
北京德赛斯建筑材料有限公司经理 王姣容
海尔中央空调大客户技术经理 安子成
（以上排名不分先后）
主题分享
《数说2021北京房地产市场》
克而瑞北京区域研究总监 陈虹
陈虹的分享从市场演变、产品创新、客户迭代三方面展开，整体围绕一个字——变，探讨如何在不断变化的市场环境中寻找机会、迎接挑战。她认为，时代在变，人们对美好生活的追求也在动态变化，时刻保持对市场的敬畏心，洞悉需求提升产品力是取胜之本。从大数据分析来看，2020年开始，土地供给端限竞房用地出让比例收窄，纯商品房用地供应担纲主角，土地市场的变化传导到新房市场，2021年北京楼市供应结构实现了二八倒置，纯商品住宅重新占领市场，带动了楼市格局的更迭演变。
在户型供应上，大户型供应占比增加，小户型产品空间收窄，侧重居住质量已经成为市场供应的转变方向。市场成交方面，今年北京楼市热销势头强劲；新盘入市虽然减少，但在售项目去化动力十足。热销项目的背后是对客户群体需求的洞察、人文的关怀，把客户内心的诉求通过产品外化出来，在产品显性设计之下是对人居思想的深度演绎。
人居时代，当前市场的客户群体也在不断迭代。刚需客群中新生代90后、95后开始上位，70后、80后不再是置业主体，市场客群已完成换代；中产改善客群以新中产派为主；高端改善客群的主体趋向年轻化，对全维生活体系及精神追求更为看重。
《新一代客户需求之下地产产品创新》
优设创研院华北院第二届理事长
中国金茂控股集团有限公司产品研发中心副总经理 张璋
作为优设创研院华北院理事长，张璋表示随着外部环境的不断变化和客户需求的不断变化，如何通过产品解决居住问题，如何通过创新引领人们的未来生活，打造新一代的好产品，是房企共同面对并持续研究的课题，本次交流围绕"新一代客户需求之下地产产品创新"这个主题顺应了时代和需求，具体到两个议题：第一“房子+”指住宅之外能延伸的产品与服务，房地产开发应跳出之前一次销售房屋的思维定式去思考：房子作为人们生活的载体，还能提供什么样的附加价值？二是：“紧凑型高品质住宅研讨”：这个命题是针对一线城市的，特别适合北京。在高单价的时代，如何控制面积做出紧凑型高品质住宅，也是大家即刻要研究起来的。
她表示，新一代客户生活的需求更个性化和多元化，追求品质与体验的生活方式经营将引领未来房地产产品市场。而好的产品设计不但可以使消费者回归生活的本质，还能为房企带来一定的溢价。客户需求的方向就是是地产行业深耕的方向，后疫情时代，客户视角下的产品升级主要关注健康、科技、品质、可持续，这是地产未来一个大趋势。希望在座的各位能群策群力，互助研讨。
《科技系统如何给地产赋能》
金茂绿建健康人居事业部总经理 李俊
运用数字科技是房地产行业的一大趋势，对客户的大数据进行收集和再利用是技术手段，科技系统如何给地产赋能。金茂对于地产算是新兵，2010年开始做地产开发，到现在11个年头，目前金茂取得的发展是有目共睹的，科技对金茂的发展起到不可磨灭的作用。金茂绿建更多是对智能家居、室内环境的打造：稳定的温度、适合的湿度、干净的空气、充足的氧气、无吹风感的空间、安静的环境、柔和的阳光、洁净的饮水、温和的用水。
那么所存在的痛点金茂是如何解决呢？首先是辐射空调系统，所能实现的是恒温、稳定、无噪音、高度舒适。这套技术从上世纪八九十年代从德国引进的，到了本世纪2010年金茂大力发展。源自德国技术，采用仿生学原理。毛细管网辐射系统是一种新型节能舒适空调系统，水作为能量载体没有明显吹风感，温度均匀全屋恒温，房间各空间温度比较恒定，最大的好处是房间垂直梯度温差基本在0.2-0.3度，传统空调垂直温差达到3度左右。金茂这套系统的优势是系统整合能力比较强，对于整个的设备、运维团队、服务厂家、施工能力都有非常强的整合能力，且性价比是最高的。
《润系产品线的落地思考》
华润置地北京公司设计总监宋涛
宋涛分享了华润置地即将推出的“润系”产品线的实践思考。近两年随着市场竞争越发激烈，华润通过重塑产品力行动，将“润系”产品的目标客群定位在城市新兴中产阶层，顺应购房者的年轻化趋势，从利他心理出发，用诚心和匠心营造客户能真正认可的好产品。
《泛精装时代》
首创置业股份有限公司北京区域公司精装专业线负责人 曹宇芳
精装交付时代，一方面要考虑限价政策下的总价问题，另一方面也要考虑客户需求，保证品质。如何用精装设计赋能地产产品？曹宇芳表示：泛精装时代背景下，这是所有房企的痛点。在这个大的环境下，各个行业巨头们纷纷跨界打劫，将目光投向精装修蓝海的生意，作为甲方，很多房企利用自己的优势做一个随时可参与进去的协作者向下延伸产业，不单卖房，还包揽了装修、家具、家电等产业链。但希望更多的从业者还是要以从消费者需求出发，逆向思考整个产业链，把这块阵地坚守住，给客户把住的问题解决更好。人生大计，我们值得为此努力。
房企理事发言
高地价和限价夹击下，住宅空间设计如何为产品赋能？紧凑户型是否可取？恰逢三胎开放政策，什么样的地产产品更符合消费者的需求？住宅之外还能加载什么产品与服务？未来新一代年轻人的需求产品又是什么？
保利北京公司设计总监 窦占一
北京市场是限购的市场，未来的形势和政府态度都不会改变的，而且限购是双向的，一个是限制购房者购买资格，另外一个是隐形的，里面有82%是限竞房，目前所有商品房审批价格也都是要受限的，对于价格的限制也有一定的要求。北京市场是强管控的市场，房地产的市场发展是领先于全国的，领先特点就是高房价、低利润，未来很长时间都会以这样的趋势发展。
总体来说，对于这样的市场环境下，管理一定是向内使劲的。如果不增加成本，从户型设计来说，保利在这方面有很大的优势。
远洋集团北京开发事业部设计管理中心设计总监 赵东方
赵东方发言中谈到地产产品面临更加综合维度的评价，不仅仅只有常规的房子，装修、景观等等。需要扩展到与客户的生活更加紧密相关的内容和场景，如社区服务、社群运营等等方面，是更加广义的产品概念。未来地产行业的产品体系和管控标准要向标杆制造业学习，为客户提供更加全面的服务。
世茂华北京冀城市公司设计总监 赵勇
赵勇讲到，作为高品质住宅先行者，世茂近3年在北京已全面落地高品质住宅产品线，高品质住宅的客群呈现以下几个变化趋势：一是客群更加年轻化，个性化，这就要求房企产品力更具创新意识，原有标准化体系不断迭代升级提上新的高度。二是在国际化趋势的浪潮下，年轻化的客群在产品选择上，对舒适度和品质精细化两个精神维度的要求会更加拔高。世茂在首都的多个高品质住宅产品均是在这样一种创新的视野下突破市场的思维，重视并深度挖掘客户需求，精研每一寸空间尺度，基于舒适空间的人性化理念，匠造更有温度生活的产品。
首创置业股份有限公司北京公司产品设计负责人 刁志远
科技系统确实能给产品赋能，也是科技系统让首创的天阅产品逻辑成立的。一线城市只能往上走，而不能供应市场高周转、低总价的产品，科技系统确实让产品价值提升了很大溢价，也解决了利润的问题。
目前遇到的一些问题，一是运营角度，集中运营系统要么是负荷不足，要么分配不合理。入住客户只能达到1/3，带不动，因为带不动，产生大量问题；二是客户习惯，不管是引领还是教育、沟通，老年用户群体弄不明白，总会出问题；三是信心。去年的疫情，从总部到客户大家对新风系统的安全问题都存在质疑。这些问题都需要科技系统来解决，这也是产品未来的生长方向。
恒基地产设计部精装设计经理 陈韵
陈韵认为，虽然创新的过程很艰难，也有可能会带来一系列不确定性，比如在验收环节、交付环节、使用环节等等。但是只要房企有时间、成本的支持，以及持续打磨好产品的初心和劲头，创新还是要持续地做下去，因为每一个项目通过创新研发的点滴积累，都将成为未来推动人居环境提升的因素。
中粮大悦城控股精装设计 高研卓
住宅是对人、区域或本地的客户，我们通过设计理解和设计手法教给客户一些生活方式，生活的细节。商业往往也是人，更多的是人群，里面会夹杂一些时间的概念，住宅是24小时，商业是潮汐式或者夹杂品牌的概念、品牌IP的植入，每个商业定位是不一样的，都是在研究个人或者群体的关系，而商业更多的是考虑消费逻辑。
商业项目和住宅项目之间共通性还是挺强的。无论是做商业项目、住宅项目，很多时候设计的空间还是希望能够跟人产生对话，商业每一个布局都希望能够人和人产生消费冲动的，住宅的希望产生居住的信任和空间的可能性，这些小的共性其实都是希望和客户产生生活或消费的对话，作为设计师或者设计管理者来说，是需要去思考的问题。
主题演讲
地产产品的创新与迭代，需要以空间为载体，从各个纬度融合的整体，我们的共同目标都是创造更加美好的生活。那么在一线城市，住宅的未来发展方向将何去何从？以下是设计企业站在设计师的角度对人与空间之间的剖析，以及供应企业在产品细节上对客群具体行为习惯的研究和理解。
《高品质住宅的特质》
北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司 副总经理/副总工程师 李炜
高品质住宅有三个特质：绿色低碳、健康舒适及智慧互联，是房地产行业高质量发展的方向。
绿色低碳：指的是建筑领域在过去20年来致力于的节能减排工作，体现在建筑与环境、自然的融合，提高资源的利用率，减少对自然的掠夺，保持建筑的可持续发展。这是我们房地产行业人的社会责任。
健康舒适：从绿色低碳中专注于环境、关注建筑的节能与环保，回归到人本身，关注人居环境中人的健康和福祉，关注与人接触的空气、水、光、营养乃至精神等层面的健康、舒适，赋予产品更多的内涵，造福人类。
智慧互联：智慧互联是科技发展的必然趋势，是人与物、物与物、建筑与社区、社区与城市、城市与城市联系的一种方式，是未来城市发展的重要驱动力。
《有竞争力的商业地产示范区内空间设计》
北京意地筑作装饰设计有限公司创始人/设计总监 连志明
连志明致力于室内建筑空间的研究，对于各种地产展示空间及商业空间的设计有着独特的见解，在空间、建构、皮膜以及自然东方的空间设计做了细致分享。
他表示，光与物，空间与人，力学与美学，肌理与色彩之间是有着重要关联的，并强调室内设计的功能与结构效能是把美学和室内建筑及产品的目的性、材料性能、经济性与建造的精美直观的联系起来。
《“老破小”的空间进化》
空间进化(北京)建筑设计有限公司创始人/设计总监
彩虹石空间设计有限公司创始合伙人/艺术总监 关天颀
关天颀分享了他曾在央视《秘密大改造》节目中的室内改造项目，在节目组规定的14天时间内，他和团队将两居“老破小”改为适宜三代居住的“温馨之家”。业主是一对刚刚完婚的小夫妻，家里还有一位瘫痪的母亲，他们的居住环境是中国最普通的住宅，缺乏收纳空间，缺乏生活美学。
首先为了解决老人的日常起居问题，创造一个有尊严的生活条件，设计师将客厅、餐桌、沙发连在一起，安排了系列适老化措施和助障设施。将两居室改为三居室，为业主预留出未来孩子的生活、学习空间。除此之外，增加收纳空间也是改善小户型居住环境的重中之重，改造后的收纳区域比原来多了三倍以上。
《跨越无界 创新与设计同行》
乐迈亚洲总裁 陈梅
陈梅以《跨越无界 创新与设计同行》为主题，分享了石晶地板在空间中的应用。石晶作为一种环保的新材料，有良好的防滑、缓冲保护、阻燃、抗菌等性能优势，解决安全痛点；零醛添加解决环保痛点；耐磨、防霉、触感温润等性能改善使用体验；易安装、可装地暖、400平方不需要隔断的技术优势可以改善空间应用美观痛点。乐迈石晶不仅可以应用在地材、墙板，也可以用在各种室内空间以及家具。
未来乐迈将服务于装配式内装产业，通过共建共享创研成果，内装空间和家居构件部品模数化标准化，依托大工业规模性制造同时实现柔性定制，最终实现一体化装配式交付。
《如何跳出传统卫浴思维看产品应用》
宜来卫浴大客户总监 夏晓飞
夏晓飞以《如何跳出传统卫浴思维看产品应用？》为主题，从产品的角度，分享了有国际审美及高级品质的中国卫浴品牌，以及产品品类在空间中的应用场景。为大家展示了好的卫浴包含了好设计、好品质、以及比较合适的价格。
《跨界连接 共筑数字幸福空间》
数字幸福产业园东南e站站长 赵震
赵震女士首先提到东南e站——“数字幸福产业园”极佳的地理优势：东南e站位于天津市武清区京滨工业园，是国家自主创新示范区分园、天津市重点示范园区，雄踞京滨综合发展主轴核心区域。
同时对东南e站的产业布局及业态分布进行了详细介绍：东南e站融入各大支柱产业系统、围绕数字工业互联网打造浸入式场景交互空间和资源链接平台，致力于产业导向型、以数字为核心主题，集数字党建融媒、数字工业互联网、数字人才培训、艺术展览、城市文化客厅、科技成果展示、论坛会议、俱乐部沙龙为一体的一站式场景浸入体验空间，为G、B、C端提供全生态服务的数字产业示范基地；作为城市文化客厅，助力京津冀一体化的数字经济发展，促进新兴经济业态的探索和实现。
最后赵震女士对东南e站的未来发展进行了简单阐述，东南e站作为“数字幸福产业园”，将秉承“数字·绿色·健康”的理念，实现“e+共赢”的产业目标，融汇各产业合作IP，打造幸福社区、共建幸福生态。
现场花絮
关于优设创研院
优设创研院在中国房地产业协会的指导下，于 2020 年 5 月 23 日由新浪地产设计发起成立，旨在以新视角，认知新生代需求，探讨未来生活方式，创办应用式研发课题；创新地产设计产品， 共同为消费者打造高品质生活方式，同时引领行业发展，推动产业进步。优设创研院以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。
目前优设创研院已经创建了华北院、华东院、华南院，华中院，初步形成全国精装板块、酒店板块、公寓板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行 IP 推广，其中直播在线人数均为 10 万+。