11月5日，由中国房地产业协会指导，新浪地产设计、优设创研院承办的2020中国住博会房地产产品力高峰论坛在北京国际会展中心E2馆召开。

　　各路地产设计总、设计师、供应商企业齐聚一堂，共同带来一场席卷全场的产品力头脑风暴，通过思维交融、凝聚共识，迎接未来产品力时代。

妙物(中国)建筑装饰集团创始人、艺术总监刘威

　　会上，妙物(中国)建筑装饰集团创始人、艺术总监刘威进行了主题为《住宅产品思维》的演讲。以下为演讲实录：

　　大家好，非常荣幸有机会在这儿做一个分享。今天的活动内容非常丰富，有养老、酒店、住宅。我们是一家十几年来服务于房地产企业的设计公司，现在逐渐转化成了产业链公司，包括设计、工程、收纳，我们有自己的研究和专利，还有软装家居、定制分装，我也认为这是未来房地产行业的发展趋势。我们五家企业在一起办公的同时，打造了一个5000平米的研发中心，做了大量住宅产业的研发。我今天不讲设计，主要想讲一下对房地产住宅的理解，带来一个案例从拿到项目的流程给大家分享一下。

　　我们公司在上海和武汉都有公司。这是我们一个好宅的项目，不说豪宅。拿到地块的时候，首先是比较特别的户型，在北面看长江，南面有采光和资源。武汉市这条江南北并不是正南北，它在市中心大概有45到55度的东西转向。拿到这个户型之后，因为服务开发商很多时候还要为开发商做标准的体系，合作的项目非常多，所以我们与开发商进行战略合作，把两三年之内的大概11块土地做了信息的整理，会发现其中有三块地都符合北看江的特质，所以我做了一次尝试，把三个地块同时做户型研究，这样可以研究的更细。

　　标准化一定要和客户的需求放在一起，标准化怎么输出的呢?首先，理念上标准化就是产品化，我们是把住宅当产品来做，产品化是什么概念?今天借鉴的就是像造汽车一样造房子，这是客户在1923年提出来的，和现在的理念是不一样的。造汽车首先做概念设计，对市场的客户进行研究和调研，开始做原型车，然后做风动测试，再做所有的关于耐用性、发动机、传动系统各方面的研究。现在做房地产项目基本是设计一套图纸大面积施工，我认为这是有问题的。现在造汽车一样造房子，首先要做实验，然后再做展示，展示是配合我们了解客户需求，最终做成交付。设计已经不是主导了，可以理解做保时捷911的设计师是保时捷公司请了做MINI的做的设计。产品化的核心实际是多部门的合作，所以我认为也是未来的趋势。

　　目前在市场上合作的大部分开发商仍然还是品牌+价格。在“房住不炒”政策出来之前，房地产这样的产品一直以来还是金融产品属性更重，实际上打造产品的过程被限价和市场的需求被覆盖掉了。刚才也有讲房地产市场一去不回头了，我们下一步只能做好产品。

　　买汽车是相对标准化的东西，有了统一的底盘才能上流水线，才能在统一的生产线上生产。但实际上在最后的销售环节有一定的可选项，满足一部分的个性化需求。我们在跟甲方合作的时候，首先整理了数据库里面一部分的户型拿出来做基础户型，和开发商一起做客户调研，这个是我认为做产品里面最重要的工作，像最初期的概念汽车一定要拿到展会上去看看客户的反应怎么样。因为今天带来的产品是在年初启动，正好是疫情之后，所以在3月份和4月份做了两次客户调研，一次是普通问卷，一次是针对性问卷。普通问卷是广撒网，针对于这次的豪宅大面积240到270的市场调研，从居住特性到在疫情期间家里的主要活动方式，到关注面积，关于生活空间的几乎所有内容。这个是基于我们在疫情期间为开发商做产品力的分析，具有普遍性的。还有针对性的问卷，比较深度的了解，普遍性问卷和针对性问卷让我们几乎对所有的客户需求有了非常清晰的了解。

　　到了2020年，精装修仍然不受待见，60%的客户还是排斥精装修，我们做的调研中有一大半客户不满意，特别在面积比较大的160平米以上的户型，除了简单的居住功能以外，有溢出的个性化功能的时候，对精装修不满意。怎么样解决这些问题呢?我们发现有几个点是客户非常关注的，比如原来豪宅客户对于阳台并没有那么关注，但是经过这一期的疫情之后，大家对阳台比较关注，对独立的玄关非常关注，对整个厨房和共享空间的功能非常关注。

　　针对调研的结果，首先做了基础户型平面问题的反馈和调研结果的配套。基础的优化户型不是最终户型，因为要给设计院配结构，配完之后设计院对室内的家居和模数功能都不是特别熟悉，我们会给结构调整的优化建议，这个时候像造汽车一样精细化的打造结构逻辑关系。我们在结构上会进行非常精细的优化，比如把卫生间做成相对比较标准化的空间，和设计院沟通最终完成梁是往左偏还是往右偏。

　　疫情之后提高了针对市场调研的6M产品力。首先在安全方面我们做了无接触配送，豪宅物流送到家门口，在公共空间设置了专门的物流接待点。还有无接触的电梯，私密性的隔音处理等。

　　大家现在非常重视进门消杀，门口的精细化处理，净污分流和鞋柜的消杀，我们专门做了一个鞋柜和鞋的消杀设备，干区湿区共用。我来自武汉，在疫情期间给朋友打电话说你们一定要把干区的地漏灌上水，因为长期没有水会出现气溶胶。家庭主妇做饭的时候，孩子或者丈夫在她眼睛能看得到的地方，哪怕在玩手机、打电话，实际已经是一种家庭社交，已经是一种陪伴，所以我们现在做这种室内空间的时候是非常注重家庭的室内社交。

　　我们认为玄关是非常重要的空间。因为玄关是身份转换的空间，穿着西服从外面回来就变成了丈夫和爸爸，所以我们对这个空间非常重视。

　　我们对大量的空间都进行了整理，在这个空间里面是A+B的模式，这是项目的效果图。作为设计师，这么简单的效果图按理来讲并没必要拿出来做案例分享，但是我认为家不应该是设计师的个性，应该做大量的留白，让这个家可以生长，让这个家有很多展示和承载生活经历的空间和载体。我们在家里面满足功能空间的同时，解决了空间逻辑合理性的同时，一定会做大量的留白，让它自己生长成家里应该有的样子。

　　精装修是现在市场的主流，但是豪宅客户对精装修非常不满意。市场调研中有90%多的客户要把精装修拆改。这次在单一户型里出了三到四个不同的户型，改造并不大，而且用单一造价，这个项目是5000块一个平方，这是一个家庭，主卧室到书房，还有小卧室，同样的户型只是改了一个门变成两间卧室套一个卫生间，两个孩子可以用一个卫生间。因为做客户调研之后发现绝大部分的两孩其中一个孩子住校或者出国，现在做了一个定义叫留房，但是平时基本不住。包括升级包里面所有的收纳都是同一交付标准里面三个不同选项，四个户型加上三到四个配置，已经有很多选项，这些才能满足客户对于整个住宅产品的需求，也刚才讲的产品化。

　　对于选材，我们有研发中心，所有的材料并不是选一个品牌，而是对它的参数进行研究。现在跟很多设备商在沟通，所有的参数是不是能够匹配我这个项目都要进行研究。在研发中心里面，已经把住宅解剖到极致。这是我们对所有精细化工艺的研究，我认为中国的设计缺乏精细化，所以我们是执着于精细化的设计公司，欢迎大家到研发中心去参观。

　　最后一句话，住宅的产品化，我认为是未来开发企业的发展趋势。谢谢!