《地产设界1+1》NO.4我们邀请到了坤鼎投资管理集团副总裁兼坤鼎华中区域负责人杨冬、维思平建筑设计执行主设计师曲克明，他们围绕产城理念下的产城聚集，来了一场“云对话”。从武汉、成都双城实践出发，探讨什么是符合需求的产业策划，新产业和新业态如何与城市共生。
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01.如何结合产业需求和园区规划做产业策划
演讲嘉宾：坤鼎投资管理集团副总裁兼坤鼎华中区域负责人 杨冬
世界管理大师波特在90年代初提出了钻石模型，杨冬认为，波特的产业集群理论在中国广泛而典型的应用场景就是中国大量的各类型产业园区。一个产业的聚集来自于六个因素，包括四个内部因素：生产要素、公司战略、市场需求和相关产业的支持、配套产业的表现，两个外部因素：市场机会和当地政府。
以此为基础，杨冬将产业园区分为五种模式，在探讨一个产业园区的产业定位时，大体上可以用这五种模型进行梳理。
©坤鼎投资
第一种，要素支撑。例如武汉的东湖高新区，由于在武汉有中国领先的光电子、光通信等相关的研发和产业，有条件推动区域的产业聚集，最终形成中国光谷。
第二种，政府主导型。根据地方政府对产业发展的愿望，以及在产业转型升级过程中对自身资源的梳理，确定一个产业方向，并且有目的性地进行引导。例如，贵阳的大数据产业由政府主导并结合当地的特殊地理资源推动发展。
第三种，市场拉动型。珠三角地区例如中山、东莞、佛山等地，以乡镇为单位形成大量的特色产业聚集区，包括金属加工产业、小家电产业等等，这是由市场拉动所形成的产业聚集。
第四种，企业引领型。龙头企业不断向周边延伸，形成产业聚集。例如华为、中兴等通讯产业落户深圳;大型汽车制造厂商入驻之后，也会在当地会形成一定规模的产业聚集。
第五种，创新驱动型。依托于一定的产业基础，例如成都的天府软件园，在新兴的科技型产业基础上，有当地独特的人才资源优势加持所形成。
如何策划好一个产业园区？杨冬认为首先要清楚产业定位策划要面对的问题是什么：
产业园区的主体是谁？首先要考虑园区所处的行业，其本质是什么，盈利模式是什么，选择长期运营获得收益，还是短期的类地产的开发获得收益。
要做什么产品或者服务？长期的产业园区运营需要考虑物业资产，如何通过销售、租赁或者其他资产的运作，打造一个产业环境，通过产业资源的导入和园区的发展形成互动，包括一些增值服务，比如产业基金、为企业申报政策的扶持，甚至共同开拓市场。
产业园区的核心竞争力在哪里，竞争对手又是谁?园区开发中很重要的一环是从政府处获得合适的土地资源。在这个过程中，一方面要选准市场，另一方面用好的项目去跟政府获取好的资源。
综上，客户、市场、产品设计、品牌、政府关系、合作伙伴、融资能力等等所有的环节，构成了企业和园区的核心竞争力。
产业的定位最终要落实到园区，这个园区产品既包括整体园区大的环境、配套，也包括微观的某一个具体的物业、写字楼、厂房或者总部办公楼。
杨冬以成都的中欧安防应急产业园为例，分享如何从策划到设计、产业引入实现产业集聚。
项目发起源自于市场的需求，坤鼎投资和德国商会建立了国际招商平台，研究发现安防应急是中国快速成长的新的产业领域，于是坤鼎汇总了六家国际商会与中国国家商务部的国际投资促进中心，共同搭建了一个安防应急产业国际合作平台，希望通过这个平台引进欧洲优秀的安防应急企业进入中国，由坤鼎选址开发园区，承载外资企业，同时利用外企拉动区域内相关产业的聚集，最终园区选址在成都双流。
©坤鼎投资
中欧安防应急产业园的核心产业定位为2+5策略，电子信息和新材料两大产业与应急相关领域，另外有五大拓展方向，新能源、生物医药、高端装备制造、科技服务和金融服务。
应急产业和传统产业的不同点在于，它更依赖于政府采购，因应急产品不像日常消费品一样经常使用，而是要定期进行采购和存储，一旦出现应急的事件，自然灾害或者其他的人为的灾害，会大量的使用。
另一方面，各种应急的产品和技术需要不断介绍和推广、展示，所以产业园区也需要一定的展示功能。而且除了应急设备，受过专业训练的应急人员也必不可少，包括他们训练的条件。
这就意味着应急产业园要想真正地发展好，政府的采购、新技术的引进，包括新的应急产品的展示推广，以及应急人员培训，共同构成了应急产业生态圈必不可少的组成部分。
中欧安防应急产业园功能上包括住宅、生活配套、厂房、研发总部、应急培训教育基地、展示区，将三大创新平台和六位一体，以及生产研发+商务的功能进行融合的需要。
杨冬认为，这个市场从来不缺少客户，缺少的是客户对产品的信心，希望一个好的产业定位和好的园区规划，能够塑造园区的价值，也能够彰显企业投资的价值，最终赢得客户的信心。
02.新产业新业态背景下的园区开发策略实例
演讲嘉宾：维思平建筑设计执行主设计师 曲克明
演讲伊始，曲克明先科普了什么是新型产业用地，即M0用地是在经济下行的压力下，传统产业发展到达瓶颈，为了适应新产业、新业态的发展需求而产生的用地类型，产业园区就是M0用地的其中一个类型。
曲克明从企业目标和政府目标的角度出发，总结了园区开发中的三个核心问题：产业层面，要关注区域发展格局及竞争格局下的产业策略应该是什么；产品层面，产城融合的思想下应该以何种产品体系和功能落位到园区里；客户层面，如何从园区和物业的层面匹配客户的需求。他认为回答好这三个问题，才能使得园区达到企业、政府、开发商三方的满意，最终获得成功。
如何打造配套体系，助力产业发展？
园区最重要的是人才。产业园是产业的载体，产业由企业组成，企业则由人才组成，所以人才是技术和创新力的载体。
产业园区应该以产业为魂，人才为本。究竟怎样才能更好地服务于人，以武汉高铁新城项目为例来展示如何呈现产城融合的结果。
首先这个项目根据城市和区域环境要素选择了人工智能、智能制造和生产性服务业这三个行业的产业;其次又从产品的角度，通过市场调研确定了写字楼和低密办公产业，将产业和产品进行串联，最终形成四个功能区域，包括总部基地、科创孵化、制造研发、产业配套，然后就这四个片区在整个规划里面进行落位。
由于整个项目的操盘阶段是在疫情期间，所以对疫情进行分析后发现，疫情之前和疫情之后客户对低密的产品会有明显的意愿提升，所以在项目中扩大了低密产品的占比，在整个产品体系的搭建过程中始终关注产业、产品和客户三个核心问题在园区中的体现。最终形成适合本项目的独特的产品体系。
另外，在项目的整体体量和配比的测算上，维思平也使用了成熟的方法论，同时使用了地块条件分析法、现金流估值法、市场容量计算法和企业需求法，以及案例对比法，最后在五个方法论中各取所长，通过多维的数据分析方法来确定，保证项目的顺利实施。
整个园区的配套搭建过程中，维思平始终关注三大板块，分别是服务板块、特色中心板块、产业聚集的板块。用平台+中心+产业聚集的方式构建整个产品的关系和架构，使得所有的产品直接相融，并且互相扶持。在配套的设计方面，也充分考虑配套和分期的关系，在建设初期人员数量和企业的入住数量都是有限的，所以对配套的需求也相对较少，但到了建设中期会呈现一个非常快的人员入住和企业入住数量，所以要保证配套合理排布能够满足企业的需求。
中后期的时候需要利用前期的资本积累、龙头企业的入住，还有主题产业的聚集效应，来为他们定制一些高价值的配套设施，所以整个配套的搭建既与产业、产品相关，也与整个时间周期，项目分期有着密切的关系。
如何通过设计打造杠杆业态带动招商？
杠杆业态是产业的门槛，体现了园区的核心实力，并且在招商层面有磁极效应。在维思平设计郑州首个M0设计综合产业园的过程中，结合客户的资源禀赋，确定了以网络安全为整个园区的产业主题，并且策划了国家网络安全对抗中心永久会址，围绕网络安全系列产业链和上下游企业进行招商活动以及配套搭建。
这个园区的成功在于引入了一个国家级的网络安全顶级赛事，2020年9月18日第四届“强网杯”的举办，成功树立了这个项目在全国网络安全领域的标杆，并且随着整个赛事在多个平台的推广，也促进了整个园区向全国推广，所以是非常成功且在投入方面可控的杠杆业态的案例。
正因为这样的杠杆的业态的融入，一个赛事的举办成功使甲方和政府谈到商业部分由政府进行回购，工业部分由开发商进行开发的条件。开发商成功的利用政府回购的区域实现项目初期的资金的平衡。
如何建立企业间相互扶植、成长的生态链闭环？
M0用地是为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需要，用于研发、创意、设计、检验检测、科技企业孵化器等新兴产业功能和相关配套服务的用地，也可以兼容商业用地。
在M0用地里面，很多都是以研发和总部型的企业作为主导的园区，推广五维规划的理念，在经营层面既要考虑企业经营，也要考虑开发商的经营层面。
首先要了解企业的全生命周期形态，包括从最初的孵化阶段，到经历初创周期后成为一个成长型的企业，并获得IPO上市的机会，进一步成为一个成熟性的企业，此时对于形象和商务需求增大，接着经济进一步增长，就有机会成为500强级的企业。
500强级的企业反过来也愿意扶持和投资一些他所比较了解的产业链上的孵化和初创型的企业，形成一个全生命周期的生态系统，支持了企业精神的创造，能够持续的创造出各种可能性。这种创新精神使得500强级的企业愿意和有利于投资初创孵化性企业的源泉。
以成熟型企业为例，他们的需求面积在2000到8000平米，租售方式是希望独栋并具有独立的冠名权，总价适中、可分可合，产品形式是大中型的独栋和双拼产品。在规划上倾向位于园区的外围，享受城市的展示面，支撑园区的形象。
500强级的一些自用自建的企业，可能会从政府手里直接拿地建设，非自用自建性的企业，会租用办公楼宇，因为在一个地区的进驻和撤出显得更加灵活。所以根据全产业链全产品的需求，很容易对整个用地的边、角、心、大地块、小地块的区域价值进行巧妙的分配，使得所有的企业各得其所。
如何通过设计途径实现降本增效目标？
降本增效，会先思考降的是什么本，增的是什么效，维思平的定义是降无形之本，增有形的价值。在一些调研活动中我们发现客户需求是由两方面组成的，一方面是对于建筑有的部位非常敏感，希望这些部位打造的足够高端、好用、有品质，但是对于另外一些部位却没有那么敏感。
因此我们把客户的需求分为敏感点和非敏感点两种。在和坤鼎合作打造的郑州高新区美立方项目中，由于区位很偏，双方希望项目未来是高端化的，同时土地出让条件也很苛刻：60%的建成密度和百平米0.8辆的停车配比，一般的规划设计中，采用大面积的厂房资源才能用足60%的密度，而维思平将这个规划设计条件与想要打造的高品质做了结合。
郑州·美立方©维思平建筑设计
一层为架空层，在这个项目中顾及了高品质，园区停车设计方面非常小心，整个园区是以大量的绿化和鼓励人车分行的系统建造的。但是在这个背景下没有做地下车库，而是巧妙利用60%的建筑密度形成地上的车库，既降低了成本，也降低了企业的资产的负担。停车与一层的空间紧邻，企业对停车的使用更加方便。
郑州·美立方©维思平建筑设计
通过“功能混合”的业态配置与“小街区—密路网”的组织模式，以及低层高密度的建筑布局。建筑一层为车库，临近业主的使用空间。从车库的顶板看就是三层的独栋建筑，车库的顶板既降低了造价，又提高了整个园区的品质。二层设置了立体花园，人车分流增加了整个项目的产品价值。
03.问答互动环节
一个项目从想法到落地其实中间很多环节都是环环相扣的。园区规划中，从设计到后期运营和商业，对于核心产业究竟要落实到什么样的程度才能确保最后的项目是成功的？
杨冬：至少有两个方面是必需的，一个是目标产业和核心产业集群以及上下游配套的客户，要梳理出一个功能上的清晰的定位。整个的产品功能需要哪些，不是简单意义上的生产和研发，而是希望有一定的内在的关联性的。一些和我们人才培训，交流的相关的功能性的定位，这个要在产业规划里面相对明确的提出来。
第二，根据产品要如何服务于客户的生产和研发的角度，往往要和主要定位的行业相关，比如说我们和维思平合作的，正在建设的武汉江夏的国际医疗制造产业园，在考虑项目的时候发现，武汉以往都是传统意义上的有一定的开间面积的厂房类的产品，在武汉生物医药产业快速发展的基础上，也有大量的新兴的创业型的医疗公司，包括生产医疗器械的产品的公司，这些公司可能暂时不一定需要大面积的生产空间，但是要有大量的中试以及产品的研发，或者是医疗器械，有的医疗器械很小，它的组装对空间的需求并不见得一定是大开间的，而有可能是在小的空间就足够了，但是又需要设计、研发、办公、甚至展示协同起来，所以我们就探讨能不能在这样的园区里面推出独立形象、类似于独栋的、面积稍小一点的、租售比较灵活的产品。
后来我们在标准厂房的基础上做了这样的产品，采取了无柱式的空间设计，灵活的层高和分层的布局。把清晰的产品功能和客户需求相结合，也是需要提供给设计公司的一个方面。
曲克明：我们服务了很多客户，有一些客户未必会对设计任务有清晰的定义，在功能上也拿不出非常专业或者指导设计的任务书。在产业策划的领域，我们作为设计单位还是需要对产业的选择有一个清晰的想法和定义。
另外，对于核心客户也要有一个定义，这样就可以从产业链的选择和客户的角度去定义我们的产品，让我们有一个抓手。作为一个园区要有一定的竞争力，不能是别的园区有什么我们就有什么，而是从企业的资源禀赋以及区域的资源禀赋出发，为园区策划出一些有杠杆效应、有一定排他性的特殊的业态和服务，来帮助园区成功的做到产业聚集。
举一个例子，我们同时设计了苏州纳米科技园和港区生物医药园两个项目，两个项目都是非常成功的，苏州纳米生物园年产值一千亿，是首个破千亿的产业园区，也是全国产业园区里面产值最高的。从这个园区里面出去的一个企业家希望把这个园区的一些优秀的东西带回老家郑州，希望在郑州也能够建立一个类似苏州纳米生物医药园的园区，在整个项目操盘的过程中，这个园区聘请了行业的专家，所以避免了园区发生一些不必要的经济的损失和错误。
如果简单的复制苏州纳米园肯定没有办法获得成功，因为苏州纳米科技园是中国最尖端的园区，是用于生物医药领域，从无到有的研究的园区。但是生物医药的产业链其实非常长，在郑州建立一个园区不一定要建立最尖端的部分，也可以做从无到有。量产之前需要经过大量的中试环节，他选择在郑州做苏州纳米科技园的下游的园区，研发和中试的园区，这样就在郑州取得了一个非常大的成功。用9个月的时间达到了园区70%的招商效率，并且等级非常高，聚集了很多千人计划的人才。
我用这个案例想说明产业的策划不是那么简单，而且产业的策划和定位对整个园区的发展有至关重要的意义，所以我们发展商一定要重视。