近些年，酒店行业不断受到疫情“阵痛期”的影响，再加上受到房地产行业下行的波及，发展速度明显放缓。面对这样的大环境，如何打破发展困境，是每一位酒店从业者面临的难题。在此背景下，有幸采访到南京金陵酒店管理公司工程技术总监/工程技术中心副总经理林喆先生，探讨酒店产品设计、工程管理和连锁发展的新趋势、新理念。

提到金陵饭店，老一辈的第一印象是“中华第一高楼”。1983年开业，位于南京的新街口，相当于北京的天安门广场，周围都是矮房，只有这一栋100多米的高楼，树立在中间，演绎了“鹤立鸡群”。

金陵饭店是国内第一批华侨、外资兴建的涉外饭店；第一座带有旋转餐厅的饭店；第一座顶层可以停直升机的高楼；第一座带12层车库的高楼；第一家由中国人自己经营管理的国际化大酒店；第一家上市的酒店类股票；首屈一指的金陵淮扬菜......

图  1983年10月4日南京金陵饭店举行开业盛典

除了这些，金陵饭店起初的运管模式承袭了香港文华东方酒店，把细腻浓情和殷勤好客的服务理念带到了南京。90年代的金陵饭店，开始做一些对外的管理输出，包括云南、浙江等地，利用十多年的管理经验，帮助其它酒店做建设、运营、星评等。之后成立金陵酒店管理公司，目前在全国签约成员酒店两百余家，形成覆盖中高端品类、六大品牌序列的全国性连锁集团。

金陵饭店伴随着中国改革开放而诞生，金陵连锁也作为本土酒店连锁的先驱者和开拓者，在中国酒店行业上有着重要的历史意义，同时也经住了时间的考验。现在受新冠疫情和房地产行业的影响，酒店处于阵痛期，作为老牌酒店品牌，金陵连锁酒店又是如何面对危机，焕发新生机的？

新浪地产设计有幸采访到林喆先生，分享酒店行业大环境下，酒店产品、工程管理和运营发展的新趋势、新理念。

林喆

南京金陵酒店管理公司

工程技术总监/工程技术中心副总经理

林喆从事酒店设计、建设及工程管理工作十余年，先后参与了上百家酒店的设计、顾问咨询工作，全程跟进至开业的酒店达60余家，并对金陵旗下高端连锁酒店进行集团化工程管控。2009年加入金陵连锁酒店管理公司，现在主要负责酒店建设、筹开、运营等与工程相关的顾问和管理工作，积累了丰富的酒店工程建设和运行管控经验。林喆目前攻读香港理工大学酒店与旅游管理博士学位，研究方向是文化原真性与连锁酒店标准化的创新结合。

一、酒店行业新风，精术而明道

谈及疫情带来的影响，林喆认为，疫情既改变了人们的生活方式，同时也促进了技术的革新。

注重生活品质

疫情推动了数字化的进步，但这使得人们更加重视个人的私密性和安全性，对生活品质提出更高的要求。

疫情加速了休闲旅居酒店的发展，位于城市近郊的休闲度假酒店，让客人得以或融于自然野趣、或感受传统文化，在亲自然的环境中，保障舒适度、体验到服务的温度。同时打造标准化居住空间、亲子娱乐空间、亲自然空间等，满足不同年龄层的需求，打造度假记忆点。

林喆认为，酒店还应该倡导精神层面的提升，挖掘酒店的“文化特色”，并与酒店设计、产品有机融合。这些都需要才华横溢的设计师、有情怀的业主和经验丰富的酒管公司共同协力完成。

图 金陵连锁休闲度假酒店

促进技术革新

同时他认为，疫情对酒店的运营管理提出了更高的要求。新冠是酒店行业面临的重大考验，未来很长的一段时间，酒店行业很有可能需要与新冠共存，在这种新常态化的环境下，酒店原有的工程设计和管理体系或许并不能满足高效得防疫需求。

比如，高星级酒店一般是中央空调，空调管路是连通状态，目前各酒店对空调进行的是线性管理，空调的开启意味着风险。

这种非系统的运行管理可能存在技术方面的失误，在上海酒店疫情事件中，回风设置的失误使得病毒通过空气循环在公共空间内传播，导致大范围疫情扩散。但这种中央空调系统又是目前应用最为广泛。疫情将会催生更多技术的革新，期待在不久的将来，酒店中央空调系统能够有更先进的回风设置和正负压控制，方便自如地切换到“疫情管理模式”；或者有得到业内公认的消杀系统，使经营者、消费者在酒店内放心使用空调。

二、紧跟时代步伐，守正而创新

“存量时代的“旧”，与消费群体的“新”，是酒店行业的新变化和新机遇。”

——林喆

酒店行业在不断代谢，焕发生机与活力，紧跟时代发展的脚步，感受每座城市的脉搏与跳动，“旧”与“新”的变化悄然发生。

存量时代的“旧”

随着酒店行业供大于求的问题日益突出，行业逐步进入存量时代。城市化进程不断加速，一二线城市核心区物业老旧，三四线城市过度开发，以及早期规划不当出现规模、系统、与环境冲突等问题亟待解决。再叠加疫情冲击，进一步催化了存量资产的改造和更新的需求。

对此林喆表示，需要从资产生命周期的角度认真研究，空置的物业是否适合做酒店，如何让有限的资金撬动资产的升值，都需要对存量资产做出客观的研判。如果做酒店更新，用一种相对固定的标准改造老酒店，并与采购链相结合，在进行产品升级和经营创新，改造后的投资效益会呈现出直观的反馈。

另外，要不断挖掘目标市场的需求，对项目做出精准的再定位。相较而言，中高端酒店连锁品牌仍具有广阔的发展前景，因为对于当下的消费者而言，高星级酒店较高的品质感和信任感仍至关重要。

从“旧”的消费时代中，得以展现酒店行业蓬勃向上的“新”探索。

消费时代的“新”

受到消费群体和时代潮流的影响，酒店不再单纯被含括在住宿业范畴，已经演变为具有投资属性的产品，与文旅、体育等多业态融合。有的品牌下面会细分出很多主题酒店，这些品牌像快消品一样层出不穷，丰富着大众的视野。

随着新生代消费群体的出现，林喆认为酒店行业研究需要一个新的课题：如何才能打造符合Z世代消费者的酒店产品。

95后、00后从小生活条件较为优越，因此更加自信、更加独立、更加需要被认同。在信息化时代，年轻人高度社群化，他们会在社群中获得归属感和认同感。针对这类消费群体，酒店需要考虑采用新技术、新概念。当然，也要把握创新的分寸，因为“新”随时可能变成“旧”。

相对于追求“新”，Z世代同时也对“旧”抱很大的热爱，例如他们喜欢回力、大白兔奶糖、李宁这类具有中国烙印的品牌。这种偏好和喜爱给传统品牌酒店带来了很大的机会。

在林喆看来，酒店在追求中国传统文化时，更需要深入到地域中，中国文化博大精深，对在地文化精神的演绎出发才能保留文化的原真性。比如南京金陵酒店亚太楼，是梁国辉先生的民国风、金陵风的当代化表达，越是变化的时代，越要重视坚守与传承。

图 南京金陵饭店亚太楼大堂和金海湾自助餐厅

图 金陵连锁酒店中的传统文化阐释

三、夯实工程基础，行稳而致远

从酒店的长远发展来看，酒店的工程是基础，是别人看不到的内力，支撑着整个酒店的运行。同时，酒店的建设与工程运营是一个复杂的系统，需要从多维度进行综合考量。

多专业平衡下的工程管理

横向上，工程管理由多要素组成，需要将这些关键要素维持在一个平衡状态。酒店是复杂度最高的商业体之一，其建设牵涉到15个以上的专业。

林喆认为，在合理的投资范围内，满足运营的需求，既要站在投资者、管理者的角度，也要有设计师、工程方的思维，更要为客人和员工着想，把控整体规模、风格、质量等。

与时俱进的工程技术

纵向上，工程管理要不断研究目前市场上的工程技术，同时研究其未来的方向，在不同阶段运用新技术降本增效。

例如，在装修施工阶段，预制化的施工方式可能改变整个行业。这是类似于装配式建筑的施工模式，利用BIM建模，工厂制作好后直接搭建，施工期短，有效减少环境污染。

在系统设计或运管阶段，有效的运用热泵、热回收、变频控制、光伏、太阳能等新技术、新能源，可以进一步节能降耗，根据酒店的定位、区域、规模等，统筹考虑各用能系统方式，践行双碳的目标。

数字化赋能下的工程运营

关于工程运营，林喆认为数字化赋能将带来大幅的人工缩减和节能降耗。

一方面，可以打造数字化的酒店工程部。金陵连锁正在推广专属定制的线上SARS工程运营管理系统，未来预计90%以上的工程管理工作可以实现线上化，通过线上完成能耗管理、设备运维、工单管理等。

目前已经研发出金陵工程运营平台EMOP、能耗监测分析平台EMAP，可以显示工程部所有设施设备的档案、报修、运维记录和能耗数据，并能同比环比、指导分析，依此可以对酒店进行相应的绩效考核、总部支撑等工作。

林喆认为，金陵集团的工程技术中心是从酒店全生命周期的视角，多维度的对酒店工程设计、筹建、运营的工程管理。

图 金陵连锁能耗监测分析平台EMAP

另一方面，可以加速推广社会化运维。通过法律监管、标准化评判、连锁酒店互通等方式，在线上市场上选择更有经验的运维团队，将区域化运维进行捆绑外包，精简酒店人员的同时，提高了运维品质。

单从这两方面来看，未来工程运营的变化将不单单只是线上化、社会化，更是科技和理念的进步带来的行业变革。

四、体现在何处，才能称之为智慧

近些年，行业内很多酒店提出智慧酒店的概念，智慧酒店是科技叠加的智能酒店吗？

林喆认为，智慧酒店和传统意义上的科技酒店有着本质的区别。科技酒店类似于“智能酒店”，更多得是运用数字技术，实现自助入住、机器人送物、客房的灯光控制和语音控制，这些可以算作相对初级的“智慧”。

在客户体验上，涉及到客人的使用习惯和学习成本，会发现这些科技背后缺乏人的“温度”，过度的“智能”会适得其反。酒店科技的运用，需要分场景分类别，与酒店的定位和客人的使用习惯做衔接。

他认为智慧酒店，一方面是指酒店的运营管控更加智慧，例如金陵酒店通过自有的中台将预定系统、管理系统、客人信息、云PMS等各个节点打通，使用数据实现全生命周期的管理和应用。

另一方面，与智慧城市连接，真正把酒店作为数字化社会的一部分，类似于“区块链”或“元宇宙”的某些概念，需要更深入、系统地研发。未来的智慧酒店应该更加注重个体用户定制化体验，比如与外部系统的链接，航班系统、景点、外卖、快递等，通过数字化设备的运营管理和智慧运算，打通各个平台，给用户带来更加全方位、预期之外的服务。

再者就是运营上的绿色低碳，例如，运用智控系统对各机电系统程序化自动控制；在入住期间记录客人的碳足迹并进行提示和分析；酒店机电系统也可以根据客人的居住状态和需求做出自适应等。

总而言之，在探索智慧酒店过程中，需要跟上社会数字化的变革，践行绿色酒店同时，接入更大的智慧生态，提高经营效率、实现社会价值。

快问快答

新浪地产设计：工作之余会喜欢用什么样的方式去感受生活，有什么爱好？

林喆：动静结合，“动”是指运动和旅游；“静”是指看书和画画 

新浪地产设计：心情不好时是怎么排解的？

林喆：运动或看电影，大汗淋漓一场或是暂时进入另一“世界” 

新浪地产设计：你平时喜欢什么运动？

林喆：各种球类运动，当然还有“白色鸦片”——滑雪 

新浪地产设计：为什么是“白色鸦片”？

林喆：滑雪的速度感和自由感会让人上瘾 

新浪地产设计：最想做的一件事但还没有去做的是什么？

林喆：补偿和爱人希腊的蜜月之旅 

新浪地产设计：如果给你⼀次重新选择的机会，你想从事什么工作？

林喆：酒店行业设计师 

新浪地产设计：从出生到现在，你最喜欢哪个年龄段的自己？

林喆：当下的自己 

新浪地产设计：工作和生活各占百分之几？

林喆：我百分百投入工作，也百分百投入生活。

新浪地产设计：最近在读的⼀本书是什么？值得推荐给大家吗？

林喆：瑞·达利欧的《应对变化中的世界秩序》，号称《原则》的续集。因为这个世界的变化太快，甚至危机四伏，作者认为社会发展是有一定的规律，希望人们能够用一定的方法去认识它、体验它、并按照客观规律改造它。

另一本是国学大师许纪霖的作品《脉动中国》，从儒释道宗教的起源为开端，讲解中国的文化和传统。在这样的一个时代，我们应该尊重老祖宗留下来的精神财富，把这些东西和工作、生活进行有机的融合。